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玉林小区作为右安门地区乃至整个北京南部非常有代表性的“老破小”社区，其二手房价格整体处于丰台区中等偏下水平，但因其优越的地理位置和完善的生活配套，性价比非常高，是许多首次置业和刚需购房者的热门选择。
截至2025年中），玉林小区的二手房价格大致在 5万 - 8.5万元/平方米 的区间内，这是一个宽泛的范围,具体价格会受到多种因素的显著影响。
影响价格的核心因素（价格差异大的原因）
如果您在看房，会发现同一小区内，价格可能相差2万元/平方米甚至更多,这主要由以下几点决定：
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楼栋与楼龄:
（图片来源网络，侵删）- 玉里/玉庆等较新的楼栋： 玉林小区分为多个地块，其中玉里、玉庆等是相对较新的（90年代末至2000年代初建造），这些楼栋通常有电梯，户型设计更合理，因此价格更高，普遍在 5万 - 8.5万元/平方米。
- 玉林里/玉林前等早期楼栋： 大部分是80年代末90年代初建造的6层板楼，没有电梯，这些楼栋价格较低，普遍在 5万 - 7.5万元/平方米。
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楼层与朝向:
- 楼层： 在6层无电梯楼里，中间楼层（如3-4层）最受欢迎，价格也最高，顶楼和底楼因存在漏水、采光或潮湿等问题,价格会明显偏低。
- 朝向： 南北通透的“塔楼”户型或纯南向的“板楼”户型最受欢迎，价格最高,东西向或北向户型价格会低一些。
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户型与面积:
- 小户型（如一居室、小两居） 因总价低、易出手，价格单价有时会比大户型略高,尤其是优质的小户型。
- “老破小”的通病： 很多户型设计过时，比如暗卫、客厅小、房间布局奇怪等,这些都会拉低价格。
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装修状况:
- 精装修/简装修： 装修保养得好的房子，尤其是现代风格的,能显著提升价格。
- “老破小”的原状： 大部分房子是原木门、老式暖气、墙面斑驳的状态，需要买家自己投入大量资金进行翻新,因此挂牌价会相对较低。
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具体位置与景观:
（图片来源网络，侵删）- 临街 vs. 临园： 靠近马路边的房子可能会有噪音影响，价格稍低，而靠近小区中心花园或玉林里公园的房子，环境和视野更好,价格也更高。
- 远离地铁口： 距离地铁4号线/19号线公益西桥站越近的房子,价格越高。
不同户型的参考价格（估算）
以下价格是基于近期市场行情的估算，仅供参考,实际成交价需以具体房源为准：
| 户型类型 | 面积范围 | 参考单价（元/平方米） | 参考总价（万元） | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 40-50㎡ | 70,000 - 80,000 | 280 - 400 | 适合单身或投资，优质小户型单价高 |
| 两居室 | 55-70㎡ | 68,000 - 78,000 | 375 - 546 | 主力成交户型，南北通透或南向的更受欢迎 |
| 三居室 | 70-90㎡ | 65,000 - 75,000 | 455 - 675 | 面积大，总价高，对装修和楼层要求也高 |
- 价格是针对“满五唯一”等税费优势房源的正常价格。
- 如果是“不满二”或“不满五”的房子，卖家可能会将税费成本加到总价里，导致挂牌价虚高,但实际成交价可能更低。
玉林小区的优缺点分析
优点:
- 地理位置优越： 紧邻南三环，位于右安门核心区域,交通极其便利。
- 交通极其便利：
- 地铁： 步行10分钟内可达地铁4号线/19号线公益西桥站，可快速换乘2号线（西直门）、10号线（国贸）等核心线路。
- 公交： 周边公交线路密集,四通八达。
- 生活配套成熟： 小区自带底商，超市、餐馆、银行、药店等一应俱全，周边有华堂商场、天客隆超市等大型商业,生活非常方便。
- 医疗资源丰富： 紧邻首都医科大学附属北京佑安医院（三甲），周边还有多家社区医院,就医方便。
- 性价比高： 在北京城南，这个价位能买到如此成熟地段、配套完善的小区,性价比突出。
- 学区资源（一般）： 虽然不是顶级学区，但通常对应丰台区不错的公立小学和初中,对于刚需家庭来说是基本保障。
缺点:
- 小区环境老旧： “老破小”的典型代表，楼栋外观、公共区域（楼道、电梯）都比较陈旧,绿化率不高。
- 户型设计落后： 大部分户型空间局促，采光、通风可能不佳,尤其是东西向或北向的户型。
- 停车位紧张： 老旧小区的通病，车位一位难求,停车非常困难。
- 物业管理水平一般： 物业费较低,相应的服务水平和安保能力也比较基础。
获取最新价格信息的渠道
- 主流房产APP： 使用贝壳找房、链家、安居客等App，输入“玉林小区”，可以查看所有在售房源的挂牌价、户型、面积、照片和带看记录,这是最直观的方式。
- 联系本地中介： 找一家在右安门片区有经验的房产中介，他们掌握最新的成交数据（真实成交价）,可以为您提供更精准的行情分析和房源推荐。
- 实地探访： 亲自到小区里转转，看看不同楼栋的环境，感受一下小区的氛围,也可以在小区公告栏或中介门店留意房源信息。
总结建议
玉林小区是一个典型的“通勤便利、配套成熟、环境老旧”的居住社区,它非常适合以下人群：
- 首次置业的刚需年轻人： 预算有限,但希望在北京核心地段有个家。
- 在城南工作的上班族： 对通勤时间有要求,希望离工作地点近一些。
- 需要完善配套的家庭： 看重医疗、购物、教育等生活便利性。
如果您考虑购买，建议：
- 明确预算和需求： 确定总价上限和必须满足的条件（如楼层、朝向、户型）。
- 多看多比较： 同样预算下，多看几套不同楼栋、不同户型的房子,对比优劣。
- 重点关注税费： 一定要问清楚房源的“满五唯一”情况,这能省下几万甚至十几万的税费。
- 预留装修预算： 几乎肯定需要预留一笔资金用于房屋翻新和改造。
希望以上信息能对您有所帮助！
