老旧院落改造，自治如何激活居民共治？

核心理念：从“要我改”到“我要改”

老旧院落改造自治,区别于传统的“政府主导、居民被动接受”模式，其本质是将决策权、实施权和监督权交还给居民，让居民成为改造的主人翁。

• 共建: 改造什么、怎么改，由大家共同商量决定，居民不仅是使用者，更是设计者和建设者。
• 共治: 成立居民自治组织（如院落议事会），全程参与项目规划、资金管理、施工监督和后期维护。
• 共享: 改造后的成果由全体居民共同享有，不仅提升了居住环境，更增强了社区的凝聚力、归属感和居民的幸福感。

自治改造的完整流程与步骤

一个成功的自治改造项目,通常遵循以下六个步骤：

第一步：宣传动员，点燃热情

这是启动项目的关键,目标是让居民“愿意参与、知道怎么参与”。

• 组建核心小组： 由社区居委会牵头，联合社区里的热心党员、退休干部、有威望的“能人”、年轻业主、物业人员等，成立一个临时性的“院落改造筹备小组”。
• 广泛宣传： 通过院落公告栏、微信群、居民大会、挨家挨户走访等方式，宣传改造的必要性（如安全隐患、设施老化）和可能性（其他成功案例），重点描绘改造后的美好蓝图，激发大家的向往。
• 统一思想： 强调“改造为了谁？——为了我们自己”，破除“等、靠、要”的思想，树立“自己的家园自己建”的主人翁意识。

第二步：成立组织，凝聚共识

需要一个合法、权威的组织来代表全体居民行使决策权。

• 选举产生自治组织： 通过居民大会或楼栋推选，成立“院落自治管理委员会”或“院落议事会”，成员应具有广泛代表性，兼顾不同年龄、楼层、诉求的居民。
• 制定自治公约： 这是自治的“小宪法”，明确议事规则、决策程序、成员职责、权利与义务等，重大事项需要多少比例的居民同意才能通过。
• 建立沟通机制： 设立固定的议事时间（如每月一次院落议事会）、建立线上沟通群（如微信群），确保信息透明、沟通顺畅。

第三步：深入调研，精准规划

让规划“接地气”，满足居民的真实需求。

• 需求摸底： 设计问卷，开展入户访谈，全面了解居民在安全、功能、环境、文化等方面的具体需求，老人需要无障碍通道，孩子需要活动空间，年轻人需要停车位或共享空间。
• 现场勘查： 委员会成员和居民代表一起，对院落的建筑结构、管网线路、公共空间、绿化等进行详细勘查，记录下需要改造的具体点位和问题。
• 形成初步方案： 在专业设计师（可由社区协调或聘请）的指导下，将居民的需求和现场情况转化为具体的改造方案，方案应包含项目清单、效果图、预算估算等。

第四步：筹集资金，破解难题

资金是改造的“血液”，需要多渠道、多元化解决。

• 政府资金申请： 了解并积极申请市、区两级政府对老旧小区改造的专项补贴资金，这是最主要的资金来源。
• 居民自筹： 这是体现“自治”和“共建”的核心环节。
  • 方式： 可以按户均、按面积、或采用阶梯式收费（如一楼和顶楼费用不同）。
  • 原则： 充分讨论，公开透明，照顾困难家庭，对于经济困难的居民，可以申请减免或通过“以工代赈”的方式（如参与部分体力劳动）折抵费用。
• 社会资源引入：
  • 企业赞助： 寻求与院落改造目标一致的企业进行赞助，如太阳能企业赞助路灯、涂料企业赞助外墙翻新等。
  • 公益众筹： 通过公益平台发起项目，争取社会爱心人士的支持。
• 建立资金监管小组： 由自治委员会、居民代表、社区代表共同组成，对资金进行专门管理，做到每一笔收支都公开透明，定期公示，接受全体居民监督。

第五步：全程监督，确保质量

居民从“旁观者”变为“监督者”，确保改造效果。

• 签订施工合同： 以自治委员会的名义与施工单位签订正式合同，明确工程内容、工期、质量标准、付款方式等。
• 成立监督小组： 从居民中挑选懂工程、有责任心的人组成施工监督小组，与施工方保持密切沟通。
• 关键环节验收： 在隐蔽工程（如水电改造）、材料进场、分部分项工程完工等关键节点，组织居民代表共同参与验收，签字确认后方可进入下一道工序。
• 处理施工矛盾： 施工期间难免产生噪音、粉尘、邻里纠纷等，监督小组和自治委员会要及时介入，协调解决，保障施工顺利进行。

第六步：建章立制，长效管理

改造不是终点,而是新生活的起点，必须建立长效管理机制，防止“一年新、二年旧、三年破”。

• 成立后续管理组织： 可以是自治委员会的延续，也可以成立新的“院落自管小组”或“业主委员会”。
• 商议管理模式： 共同决定是采用居民自治（大家轮流值班打扫）、引入准物业（聘请1-2名保洁员，费用由居民分摊），还是市场化物业。
• 制定管理规约和收费标准： 明确公共区域的保洁、绿化、安保、设施维护等责任分工，以及相应的费用标准和收缴办法。
• 培育社区文化： 利用改造后的新空间，组织社区活动，如邻里节、百家宴、兴趣小组等，增进邻里感情，让“软文化”与“硬环境”共同提升，形成可持续的社区活力。

关键角色与职责

常见挑战与应对策略

1. “事不关己”心态，参与度低：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 策略： 从“关键少数”入手，先动员党员、楼长、热心人形成核心力量，通过他们的示范效应带动更多人，用小范围的成功案例（如先改造一个单元门）来吸引观望者。

2. 意见难统一，众口难调：

   • 策略： 坚持公开透明的议事规则，充分表达每个人的诉求，采用“求同存异”原则，找到最大公约数，对于无法达成共识的问题，可采用投票、多数决等方式民主决策。

3. 资金筹集困难，居民不愿出钱：

   • 策略： 详细公示政府补贴标准和预算，让居民明白“政府出了一部分，我们自己也出一部分”，对资金用途进行精细化管理，每一分钱都花在明处，建立信任，对困难家庭给予人性化关怀。

4. 专业知识缺乏，怕被“忽悠”：

   • 策略： 积极向社区、街道寻求专业支持，或申请政府提供的免费技术指导，组织居民代表去其他成功的院落参观学习，聘请专业监理，用专业知识弥补居民的短板。

5. 后期管理跟不上，改造成果难以维持：

   • 策略： 在改造规划阶段就同步考虑后期管理问题，明确管理主体和费用来源，并在改造完成后立即启动管理机制，将维护管理写入《居民公约》，形成制度约束。

成功案例借鉴

• 成都“玉林东路模式”： 以“营造”为核心，通过“院落自治+社区营造师”的方式，引导居民从改造院落空间入手，逐步参与到社区公共事务中，形成了可持续的社区治理生态。
• 上海“社区规划师”制度： 为每个社区配备专业规划师，规划师作为“技术桥梁”，帮助居民将模糊的想法转化为具体的改造方案，并协助推动项目落地，有效提升了自治改造的专业水平。
• 广州“微改造”社区自治： 针对老旧小区的“小、散、乱”问题，鼓励居民“点菜式”提出微改造需求（如加装电梯、翻新楼道、开辟口袋公园），政府提供资金和技术支持，由居民自治组织主导实施，精准高效地解决了民生痛点。

社区老旧院落改造自治,是一项复杂的系统工程，但它带来的回报也是巨大的——一个更美的家园，一群更有凝聚力的邻居，一种更积极向上的社区精神，其成功的关键在于“人”，在于能否真正激发居民的内在动力，让他们从“局外人”变为“主人翁”，这需要耐心、智慧和持之以恒的努力，但最终，当看到自己亲手参与改造的院落焕然一新时，那种成就感和归属感是任何外部力量都无法给予的。