核心数据概览
根据各大房地产研究机构（如中指研究院、克而瑞等）发布的2025年9月份百城房价指数报告，徐州市二手住宅价格数据如下：
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- 环比变化： 持平 或 微跌 0.01%（不同机构统计口径略有差异，但基本可以判断为价格稳定，无显著波动）。
- 同比变化： 下跌 0.86%。
- 市场排名： 在全国100个受监测城市中，价格表现相对平稳，属于横盘整理的城市之一。
一句话总结：2025年9月，徐州二手房市场延续了上半年的态势，价格基本企稳，但与去年同期相比，仍处于小幅下跌通道中。
详细分析与解读
价格走势：横盘整理，底部企稳迹象明显
从数据上看,徐州9月份的二手房价格没有出现明显下跌，这是一个积极的信号，这表明经过一年多的调整，市场价格已经逐步接近或达到了买方和卖方都能接受的心理平衡点。
- 环比持平/微跌：说明业主的降价意愿在减弱，大幅“甩卖”的房源减少，购房者对价格的预期也趋于稳定，观望情绪浓厚，导致成交量难以放大，从而支撑了价格不再快速下滑。
- 同比下跌：反映出市场的整体水平相比去年同期仍有回调，这主要是受前期市场下行周期的影响，当前价格仍处于消化前期跌幅的阶段。
市场特征：买方市场，议价空间存在
虽然价格企稳,但市场整体仍然是“买方市场”，这意味着购房者拥有更大的主动权。
- 议价空间大：对于急于出售的业主（如换房、资金周转需求者），通常会有一定的让价空间，普遍在 2% - 5% 左右，甚至更高，对于不急卖的业主，价格则相对坚挺。
- 成交周期长：挂牌量高，但实际成交速度不快，一套合适的房源从挂牌到最终成交，可能需要数月时间，考验着买卖双方的耐心。
- 分化加剧：不同区域、不同类型的房源表现差异巨大。
- 核心地段/优质学区房：价格相对坚挺，甚至有少数优质房源能保持稳定或小幅上涨，抗跌性强。
- 非核心区域/房龄老、无配套的房源：仍面临一定的下行压力，是价格调整的主要区域。
区域价格差异（以热门区域为例）
徐州的二手房市场呈现出明显的区域分化,以下是一些主要板块的大致价格区间（仅供参考，具体以小区为准）：
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| 区域 | 价格区间 (元/平方米) | 特点 |
|---|---|---|
| 云龙区 (市中心) | 13,000 - 18,000+ | 传统核心区，配套成熟，有学区房概念，价格坚挺。 |
| 泉山区 (南郊) | 11,000 - 16,000+ | 优质教育资源集中区，如矿大、湖师大周边，是改善型购房的热门选择。 |
| 鼓楼区 (北区) | 10,000 - 15,000 | 九里湖、龟山等板块有新盘带动，但部分老小区价格承压。 |
| 铜山区 (大学区/新区) | 9,000 - 13,000 | 江苏师范大学周边租赁市场活跃，大学区房有一定需求。 |
| 经开区 | 8,000 - 11,000 | 产业园区，刚需盘为主，价格相对亲民，是首次置业的主要区域。 |
| 贾汪区 | 6,000 - 8,000 | 远郊区，价格洼地，以本地自住需求为主。 |
请注意：以上价格为大致区间，同一区域内不同小区（如次新小区与老旧小区）、不同楼层、户型的价格差异会非常大。
9月市场总结： 徐州9月的二手房市场可以概括为 “量平价稳”，成交量没有起色，但价格也跌到了一个相对稳固的位置，市场情绪处于观望与博弈的平衡点，买卖双方都在等待更明确的信号。
未来展望（短期至年底）：
- 政策底已现：国家层面持续出台“认房不认贷”、降低首付比例和存量房贷利率等利好政策，徐州本地也有限购松绑等跟进，这些政策的效力会逐步释放，有望在四季度提振市场信心。
- 价格趋稳是主旋律：除非有重大政策刺激，否则大幅涨跌的可能性都不大，市场将进入一个更长时间的“筑底”和“企稳”阶段。
- 优质资产更受青睐：购房者在选择时会更加谨慎，更倾向于地段好、配套全、品质高的“硬通货”房源，而普通房源的去化难度依然较大。
给购房者的建议：
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- 刚需购房者：目前是不错的窗口期，市场库存充足，选择空间大，且议价空间存在，可以多看多比较，重点关注核心区或潜力板块的优质房源。
- 改善型购房者：可以利用好“卖一买一”的置换政策，先卖掉自己的房子，再择机买入更理想的居所，操作上相对从容。
- 投资者：需非常谨慎，徐州作为人口净流出城市，投资回报周期长，风险较高，不建议在此刻盲目入场。
建议您在具体购房时,可以参考 贝壳找房、安居客 等App上具体小区的挂牌价和成交价，获取最精准的信息。
