罗山一村二手房价格7月-二手房资讯-智创城市生活

罗山一村位于浦东新区，是一个建成于上世纪90年代的老公房小区，要了解其价格，我们需要从均价、价格区间、影响因素和市场趋势等多个维度来看。

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核心数据概览 (截至2025年7月)

根据主流房产平台（如链家、安居客、中原地产等）的数据,罗山一村的二手房价格大致情况如下：

这是一个大致的市场范围，实际成交价会因楼层、朝向、装修、户型和急售程度等因素产生浮动,以下数据和分析可以帮助您更精确地判断具体房源的价值。

罗山一村的户型以经典的“老破小”格局为主,不同户型的单价和总价差异明显：

一房一厅 (约40-45㎡):
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- 参考单价： 6.5万 - 7.0万/㎡
- 参考总价： 260万 - 315万
- 特点： 房源较少，总价低，适合预算有限或单身/小情侣购买,部分朝向不好的房源单价会偏低。
两房一厅 (主力户型，约55-65㎡):
- 参考单价： 6.8万 - 7.5万/㎡
- 参考总价： 375万 - 490万
- 特点： 市场流通性最好，是成交的主力。南北通透的中间楼层、满五唯一（持有满5年且是家庭唯一住房，可免征增值税和个人所得税）的房源最受欢迎,单价也最高。
三房一厅 (约70-80㎡):
- 参考单价： 6.5万 - 7.2万/㎡
- 参考总价： 455万 - 580万
- 特点： 这类户型通常是通过“打通”或“隔断”改造而来，得房率相对较低，总价高，目标客群较小，除非是朝向、楼层极佳的“硬通货”,否则议价空间可能更大。

楼层：
- 低楼层 (1-3层)： 单价可能略低，尤其是1楼，可能存在潮湿、采光不足的问题，但如果带小花园,价格反而可能高于同小区其他房源。
- 中间楼层 (4-6层)： 单价最高，这是公认的“黄金楼层”，采光、通风、视野都比较好,最受买家青睐。
- 高楼层 (7层顶楼)： 单价通常最低，顶楼可能存在漏水、夏热冬冷的问题，但如果做了隔热层、加阁楼或有“空中花园”,性价比会很高。
朝向：
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- 朝南/南北通透： 价格最高，尤其是正南向或南北通透的户型,采光和通风俱佳。
- 朝东/朝西： 价格居中,朝西的下午西晒问题会比较明显。
- 朝北： 价格最低，采光差,居住体验感一般。

学区属性 (最重要因素)： 罗山一村对口的是浦东新区第二中心小学和洋泾中学，在浦东新区，这个组合属于中等偏上的学区，对于很多为了孩子上学的家庭来说，这是购买罗山一村的核心驱动力,因此学区房属性为房价提供了坚实的支撑。
地理位置与交通：
- 地铁： 小区步行至6号线、9号线、12号线的 “巨峰路站” 约需10-15分钟,出行便利。
- 商业： 附近有金桥国际商业广场、森兰商都等,生活配套成熟。
- 地段： 位于浦东金桥板块，是连接陆家嘴和张江的中间地带,地段价值稳定。
房龄与居住品质： 作为90年代的老公房，小区普遍存在房龄老、没有电梯、公共空间设施陈旧、小区环境一般等问题，这些是拉低其单价的主要原因，但“老破小”的优势在于得房率高,户型方正实用。
“满五唯一”税费优势： 这是上海二手房市场的“硬通货”，罗山一村很多房源都已满足“满五唯一”条件，能极大降低交易成本，因此在同价位房源中更具竞争力,更容易出手。

市场整体平稳： 7月属于传统的市场淡季，整体成交量可能不如春季，但罗山一村这类地段好、学区的“老破小”属于抗跌性较强的产品，价格相对坚挺,议价空间可能比一些非核心区域的房源小。
买家心态： 买家趋于理性，会货比三家，更关注房源的硬伤（如顶层漏水、低楼层采光差等）和税费情况，优质的“满五唯一”房源仍然抢手。
未来展望： 短期内，价格大概率会保持稳定，不会出现大的波动，其价值核心始终围绕着“学区+地段”这两个基本盘，如果未来学区政策发生变化,可能会对价格产生直接影响。

2025年7月，罗山一村的二手房市场是一个“以价换量”的平稳状态，其均价在6.5-7.2万/平米之间，总价在330-450万区间，具体价格取决于房源的楼层、朝向、装修和税费情况，对于有刚性学区需求的购房者来说，它依然是浦东一个值得重点考虑的标的。