八角东里二手房价格多少？

八角东里是石景山区一个非常有代表性的老牌小区，其价格行情受到位置、房龄、户型、楼层等多种因素影响，以下信息综合了近期市场数据（截至2025年初）和普遍认知,为您提供一份详尽的参考。

核心价格概览（2025年初数据）

八角东里的二手房价格整体处于石景山区的中游水平，性价比是其最大的特点，根据不同的户型和楼层,价格区间大致如下：

• 均价范围：

  • 挂牌均价： 大约在 2万 - 6.8万元/平方米 之间。
  • 实际成交价： 通常会比挂牌价低 5% - 10%，甚至更多，尤其是在议价空间较大的房源或急售情况下。实际成交均价普遍在5.8万 - 6.5万元/平方米的区间浮动。

• 总价范围：

  • 小户型（一居室/一室一厅）： 总价大约在 260万 - 340万元。
  • 主流户型（两居室/两室一厅）： 这是小区的流通主力，总价大约在 330万 - 500万元。
  • 大户型（三居室及以上）： 总价大约在 450万 - 650万元，具体取决于朝向、楼层和装修状况。

以上价格为市场大致区间,具体到每一套房子都会有差异。

影响价格的关键因素分析

了解以下因素,能帮助您更精准地判断一套房子的价值：

户型与面积

• 两居室是“硬通货”：小区里面积适中、格局方正的两居室最受欢迎，也最容易出手,价格相对坚挺。
• 一居室：总价低，适合刚需或投资客,但增值空间可能不如两居室。
• 三居室及以上：多为原住户自住，挂牌量少，但面积大，总价高，适合改善型家庭，如果户型设计不合理（如暗卫、过道长）,价格会受影响。
• “老破小”的痛点：部分户型可能存在设计上的不足，比如客厅小、卧室大小不一、暗厨暗卫等,这些都会拉低价格。

楼层与朝向

• 楼层：中间楼层（如6-8层，小区总高一般在6-9层）最受欢迎，价格最高，低楼层（1-3层）可能潮湿或有噪音，价格稍低；高楼层（顶楼）可能有漏水风险，但如果价格合适，也有一部分喜欢高楼层安静、视野好的买家。
• 朝向：南北通透 > 南北 > 南向 > 东西向 > 北向，纯南向或南北通透的户型采光好，冬暖夏凉，是价格最高的，朝北的户型冬天阴冷,价格最低。

装修状况

• 精装修/简装：如果装修保养得比较好，可以省去买家大量时间和精力，通常能卖出比“毛坯”或“脏乱差”装修更高的价格。
• “满五唯一”：这是影响税费的关键，如果房子是“满五唯一”（即房产证已满5年，且是业主在北京的唯一住房），可以免征个人所得税和增值税，这会使得总价优势非常明显，是市场上的“香饽饽”。
• “满二”：可以免征增值税,也能省下一笔不小的费用。

所在楼栋与噪音

• 临街楼栋：靠近八角西街或小区内部主干道的楼栋，会受到一定的交通噪音影响,价格会比小区深处的楼栋低一些。
• 临近学校：虽然八角东里对口的小学（八角北路小学）在石景山属于中上水平，但临近学校的楼栋在开学季可能会有噪音,价格影响不大。

小区优劣势分析（为什么有人买，有人犹豫？）

优势

1. 核心地段，交通便利：紧邻地铁1号线 八角游乐园站，步行可达，是典型的“地铁房”,出行非常方便。
2. 生活配套成熟：周边有京西大悦城、喜隆多等大型商业体，菜市场、超市、银行、医院等生活设施一应俱全,生活便利性极高。
3. 学区属性：对口八角北路小学，虽然不是顶尖牛小，但在石景山区的教育资源中属于中上水平,对于有刚需的家庭来说是一个不错的选择。
4. 性价比突出：相比海淀、西城等核心区，石景山区的价格相对“亲民”，八角东里作为这里的成熟社区，总价可控，是很多在西城、海淀上班但预算有限的“刚需上车”或“上车改善”的选择。
5. 社区氛围浓厚：作为老社区，邻里关系相对稳定,社区归属感较强。

劣势

1. 房龄老：建成于上世纪80-90年代，属于典型的“老破小”，小区外观、楼道、公共设施等都比较陈旧。
2. 没有电梯：小区全部是步梯楼，对有老人、小孩的家庭或需要搬运大件物品的住户非常不友好。
3. 小区环境一般：楼间距较近，绿化率不高，小区内部活动空间有限,停车困难。
4. 户型设计落后：普遍存在客厅小、储物空间少、管线老化等问题,部分户型采光通风不佳。

购房建议

• 对于刚需购房者：如果您是首次置业，预算在400万左右，且对小区环境和房龄要求不高，更看重通勤便利和生活配套，八角东里是一个性价比极高的选择，重点关注“满五唯一”的两居室。
• 对于改善型购房者：如果您对居住品质、电梯、小区环境有较高要求，八角东里可能不是您的首选，但如果您是“以旧换新”，且其位置和配套能完美满足您的核心需求,也可以考虑。
• 对于投资者：该区域的房价增长相对稳健，爆发力不强，但租金回报率尚可，投资逻辑更多是依靠其地段带来的稳定性和抗跌性,而非短期快速增值。
• 实地考察是必须：一定要在不同的时间段（白天、晚上、工作日、周末）亲自去小区和意向房源里看一看，感受采光、噪音、邻里氛围和周边环境。

八角东里的二手房价格行情可以概括为：

一个位于石景山核心区、配套成熟、交通便利、主打性价比的“老破小”社区。

它的价格主要由“地铁+学区+生活配套”这三大核心优势支撑，同时受到“房龄老、无电梯、环境差”这三大硬伤的限制，其价格在市场上处于一个“不高不低，物有所值”的平衡点，非常适合那些被核心区高昂房价劝退，但又不愿牺牲通勤和生活便利性的刚需和首改购房者。

在具体选购时，请务必结合自身的预算、需求，并对房源的楼层、朝向、装修和税费情况进行综合考量。