上海二手房11月价跌了吗？

根据上海市房地产交易中心官方发布的《2025年11月上海市二手房市场成交报告》以及各大主流房产研究机构（如中指研究院、克而瑞等）的数据,11月份上海二手房市场呈现出以下几个核心特点：

核心数据概览

1. 成交套数： 11月份，上海全市共成交二手房 55万套。

   • 同比（与2025年11月相比）：下降17.1%。
   • 环比（与2025年10月相比）：增长11.6%。

2. 成交均价： 11月份，上海二手房成交均价为 63,924元/平方米。

   • 同比：下降3.6%。
   • 环比：基本持平,略有微涨。

简单解读：

• “量升价稳” 是11月市场最显著的特征，成交量在连续几个月低位后出现明显反弹，创下年内新高，但价格方面则保持稳定,并未出现大幅上涨。
• 同比数据 显示，相比去年同期的“政策底”和市场高峰，今年的成交量和价格仍有差距,说明市场仍在恢复过程中。

市场主要特点分析

成交量“金九银十”后发力，年底翘尾行情初现

11月的成交量环比增长超过10%，结束了此前几个月的低迷状态,这主要得益于以下几个因素：

• 政策效应持续释放： 年初以来“认房不认贷”等核心政策对改善型需求的刺激效果在第四季度逐步显现。
• 年底置换需求集中： 许多家庭希望在年底前完成“卖一买一”的置换计划,推动了交易链条的活跃。
• 价格预期趋稳： 买卖双方经过长时间的博弈，价格逐渐找到平衡点，部分卖家愿意议价,买家入市意愿增强。

价格整体企稳，结构性分化加剧

• 整体企稳： 从全市均价来看，价格基本稳定，这表明市场已经从快速降温阶段进入了一个“筑底企稳”的平台期，没有出现恐慌性抛售,也没有出现非理性上涨。
• 区域分化显著： 这是当前上海楼市的最大特点。
  • 核心区域（如黄浦、静安、徐汇、长宁）优质学区房、次新房： 价格相对坚挺，甚至部分稀缺房源仍有小幅上涨，这类房产凭借其强大的资源禀赋,抗跌性最强。
  • 中外环及远郊区域： 价格下行压力依然存在，尤其是房龄较老、缺乏学区的“老破小”和远郊大户型，议价空间较大，卖家为了促成交易，降价幅度可能达到5%-10%甚至更多。
• 产品分化明显：
  • “好房子”更受欢迎： 户型好、楼层佳、物业强、小区环境改善型房源（次新房）成交活跃,价格稳定。
  • “老破小”和远郊大户型： 去化速度较慢,是价格下行的重灾区。

改善型需求成为市场绝对主力

“认房不认贷”政策极大地降低了改善型客户的置换门槛,11月的成交结构中：

• “卖一买一”的置换客户占比非常高。
• 主力成交户型集中在80-120平方米之间,这正是改善型家庭的首选面积段。
• 这也解释了为何总价较高的核心区域次新房表现较好。

不同类型房产价格表现（举例）

为了更直观地理解，我们可以看几个典型区域的例子（注意：以下价格为市场均价或成交区间，仅供参考，具体房源价格差异很大）：

总结与展望

2025年11月，上海二手房市场呈现出“量增价稳、结构分化”的格局，在政策支持和年底置换需求的共同推动下，市场活跃度明显回升，但价格并未跟涨，而是进入了深度调整后的筑底阶段，市场的核心逻辑已经从“普涨”转变为“分化”，房产的地段、品质、学区、户型等硬核属性的价值被重新审视。

未来展望：

• 短期（年底至2025年初）： 市场有望延续“量稳价平”的态势，年底前可能还会有最后一波小行情，但大幅上涨的可能性极低，春节前后通常为传统淡季,市场可能会短暂降温。
• 中长期： 上海作为一线城市，其核心资产的价值依然稳固，但市场全面回暖需要宏观经济基本面的进一步支撑，未来房价走势将继续呈现“强者恒强，弱者愈弱”的分化趋势，对于买家而言，现在是“淘笋盘”的好时机，但需要更仔细地甄别房源；对于卖家而言,合理定价是成功出售的关键。

免责声明： 以上数据均来源于公开市场报告和行业分析，仅供参考，具体房源价格受楼层、朝向、装修、楼层等多种因素影响，存在较大差异，建议您在进行房产交易时，咨询专业的房产中介或机构,获取精准的房源信息和市场评估。