2025年是成都楼市一个极其特殊和关键的年份，其价格走势可以用“冰火两重天”来形容，市场的剧烈分化，主要由当时最重大的政策——“限购限贷升级”所引发。
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2025年上半年，成都二手房市场火热，价格快速上涨；但从9月23日政策“5·15”调控升级后，市场迅速降温，价格开始由涨转跌。
下面我们从几个方面来具体分析：
全年整体价格走势：先扬后抑，V型反转
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上半年（1月 - 9月）：量价齐飞，市场狂热
- 背景：2025年底至2025年初，成都楼市延续了上一年的火热行情，市场预期非常乐观,投资投机需求涌入。
- 表现：二手房成交量持续处于高位，价格也水涨船高，尤其是学区房、地铁口房、优质次新房等热门板块，价格涨幅非常明显，很多房东心态强硬，频繁出现“跳价”现象，买家普遍有“恐慌性购房”情绪。
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下半年（9月 - 12月）：政策重拳，急转直下
（图片来源网络，侵删）- 关键节点：2025年9月23日，成都出台了被市场称为“5·15”的楼市调控新政,这是决定下半年乃至此后多年成都楼市走向的关键政策。
- 政策核心内容：
- 扩大限购范围：将原来仅限主城区（锦江、青羊、金牛、武侯、成华）的限购，扩大到近郊区（高新南区、天府新区、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都），实现了“全域限购”。
- 提高购房门槛：无论有无户籍，购房者在限购区域内必须拥有连续不间断的社保或个税缴纳记录满12个月才能购买一套住房。
- 强化限贷：购买二套房的首付比例大幅提高,并且严格执行。
- 市场反应：
- 成交量“腰斩”：新政一出，市场交易量应声暴跌，许多准备买房的购房者因社保资格不足而被挡在门外,需求端瞬间被冰冻。
- 价格由涨转跌：由于买家锐减，市场迅速从“卖方市场”转变为“买方市场”，大量房源挂牌出售，但无人问津，为了尽快成交，房东开始降价，议价空间急剧放大，从10月份开始,成都二手房价格指数开始出现环比下跌。
不同区域的价格分化情况
2025年的政策，让成都不同区域的房价走势出现了巨大的“剪刀差”。
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核心主城区（锦江、青羊、武侯、金牛、成华）：
- 上半年：作为传统优质区域，房价领涨全市，尤其是靠近市中心、拥有顶级教育资源和成熟配套的学区房,价格坚挺且涨幅惊人。
- 下半年：虽然也受到政策冲击，但由于其核心资源稀缺，抗跌性相对较强，价格有所松动和回调，但并未出现崩盘,部分优质房源价格依然坚挺。
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高新南区（尤其是金融城、大源板块）：
- 上半年：作为成都的“宇宙中心”，高新南区是2025年最炙手可热的区域，凭借强大的产业支撑和高端人才导入，房价一路高歌猛进,是财富和热钱的聚集地。
- 下半年：全域限购对高新南区的冲击是毁灭性的，许多在高新区工作的“新成都人”因社保年限不足而失去了购房资格，市场迅速降温，房价从高点显著回落,部分房源价格回调幅度较大。
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天府新区（尤其是科学城、麓湖板块）：
（图片来源网络，侵删）- 上半年：作为国家级新区，天府新区承载着成都未来发展的希望，市场热度极高，尤其是品牌开发商云集的麓湖、天府总部商务区等板块,房价被炒得很高。
- 下半年：和高新区一样，被纳入限购范围后，市场热度迅速冷却，前期追高入场的投资客面临巨大的解套压力，挂牌量激增,价格下行压力巨大。
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近郊区（龙泉驿、双流、温江、新都、郫都）：
- 上半年：受益于市场普涨，这些区域的房价也迎来了补涨行情,成交量活跃。
- 下半年：是这次调控中受影响最直接、最严重的区域，因为这些区域的大部分购房者都是“刚需”和“首改”群体，他们往往社保缴纳年限较短，新政直接剥夺了他们的购房资格，市场交易量几近冰冻,价格出现明显下跌。
具体价格数据参考（均价，单位：元/平方米）
以下数据来源于当时各大房地产研究机构（如中指院、克而瑞等）的统计，反映的是全市或区域的整体均价,具体到每个小区会有差异。
| 时间 | 全市二手房均价 | 核心主城区均价 | 高新南区均价 | 天府新区均价 | 近郊区均价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年初 | 约 12,000 - 13,000 | 约 14,000 - 15,500 | 约 13,500 - 15,000 | 约 10,000 - 12,000 | 约 8,000 - 10,000 |
| 2025年9月 (高点) | 约 14,500 - 15,500 | 约 16,500 - 18,000 | 约 15,500 - 17,500 | 约 12,500 - 14,500 | 约 9,500 - 11,500 |
| 2025年底 | 约 13,500 - 14,500 | 约 15,500 - 17,000 | 约 14,500 - 16,000 | 约 11,500 - 13,500 | 约 8,500 - 10,000 |
注：
- 数据为大致范围,不同机构统计口径略有差异。
- 可以看到，从9月到年底，短短3-4个月，全市均价普遍回调了1000 - 2000元/平方米，高新、天府等热点区域回调幅度更大。
2025年的成都二手房市场，是一部由政策强力主导的“过山车”行情。
- 上半年，是市场情绪和资本力量的狂欢,价格快速上涨。
- 下半年，是“房住不炒”和“精准打击”的体现，全域限购和社保门槛将大量需求挡在门外，市场迅速降温,价格进入下行通道。
这次调控深刻地改变了成都楼市的运行逻辑，宣告了“普涨时代”的结束，开启了“区域分化、优质资产更受青睐”的新阶段，对于购房者而言，2025年下半年是观察市场、淘笋盘（低于市场价的好房子）的一个窗口期,但同时也伴随着市场下行的风险。
