“奥南”通常指的是南京奥体中心以南的区域，这是一个泛称，并非一个官方的行政区划。 升龙在这个区域开发的项目主要有两个：
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- 升龙天汇：位于建邺区江东中路与集庆门大街交汇处，是奥南板块的标杆性项目。
- 升龙公园里：位于建邺区元通地铁站附近，紧邻河西中部，定位更偏向高端改善。
这两个项目的价格差异较大,需要分开来看。
核心结论（2025年最新情况）
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升龙天汇：
- 均价范围： 大约在 5万 - 6.5万元/平方米。
- 价格特点： 价格受楼层、户型、装修情况和楼层影响较大，低楼层、小户型或装修一般的房源价格可能接近5.5万，而高楼层、好户型（如大四房）、装修保养好的优质房源，价格可以突破6.5万甚至更高。
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升龙公园里：
- 均价范围： 大约在 8万 - 7.8万元/平方米，部分优质房源或顶层复式价格可能更高。
- 价格特点： 作为定位更高的项目，其价格起点本身就更高，靠近地铁元通站、景观好（如靠近元通公园或河西南侧一线）、户型方正、装修豪华的房源，是市场上的稀缺品，价格坚挺。
升龙在奥南的二手房整体属于南京市场的中高端价位，天汇是主流改善型选择，公园里则是高端改善的标杆，具体到每一套房子，价格会有1-2万/平的浮动空间。
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价格影响因素详解
为什么同一小区的房子价格会相差这么多？主要取决于以下几个核心因素：
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楼层和朝向：
- 黄金楼层：通常在小区总楼层的三分之一到三分之二之间（如33层的高层，10-22层被认为是黄金楼层），这些楼层视野好、采光通风佳、居住体验最佳，价格也最高。
- 低楼层：价格相对较低，优点是出入方便，缺点是可能存在采光遮挡、噪音和潮湿问题。
- 高楼层：视野开阔，但可能存在水压不足、夏季闷热等问题，顶层（带阁楼或露台）则要看性价比和漏水风险。
- 朝向：“南北通透” > 南向 > 东南/西南 > 北向 > 东西向，南北通透的户型最受青睐，价格也最高。
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户型和面积：
- 户型方正：没有浪费面积的“刀把型”、“手枪型”户型更受欢迎。
- 功能性：三房是市场主流，四房及以上属于改善型大户型，单价和总价都更高。
- 面积段：小户型（如90平以下）总价低，但单价可能不低，大户型（如120平以上）单价和总价都高，但居住舒适度好。
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装修情况和房龄：
（图片来源网络，侵删）- 精装修 vs 毛坯：精装修房如果保养得好、设计不过时，可以省去买家装修的麻烦和时间，价格会更高，但如果是“老破小”的装修，则可能拉低价格。
- 保养程度：房子是否干净整洁、有无漏水、墙体有无开裂等，都会影响最终成交价。
- 房龄：升龙天汇和公园里都是2025-2025年左右交付的，房龄较新（约6-8年），这在二手房市场是很大的优势，折旧不明显。
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景观和噪音：
- 景观房：如公园景观（公园里）、江景、或小区中心园林景观的房子，价格会显著高于无景观或景观差的房子。
- 临街与否：靠近主干道（如江东中路）的房子会有噪音影响，价格会相对低一些。
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楼层和挂牌心态：
- 急售房源：业主因急需用钱等原因低价出售的“笋盘”，价格会低于市场价，但需要抢，且不常见。
- “挂高价”试探：有些业主可能并不急于出售，先挂一个较高的价格作为市场参考，这类房源通常议价空间大。
如何获取实时准确的价格？
房产价格是动态变化的,最准确的信息来源于实时数据，您可以通过以下渠道查询：
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主流房产APP（最推荐）：
- 贝壳（链家、德佑）：数据最全、最权威，可以清晰地看到每个小区的“挂牌价”、“近期成交价”，以及具体到每一套房源的详细信息、照片、视频和VR看房功能。
- 安居客 / 58同城：房源信息多，但需要仔细甄别，部分可能存在虚假或高价房源。
- 房天下：老牌房产网站，信息也比较全面。
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实地考察：
- 联系小区附近的房产中介：他们是本地市场的“活地图”，对小区的优缺点、真实成交价格、近期市场动态了如指掌，告诉他们您的预算和需求，他们可以为您匹配合适的房源。
- 在小区门口或公告栏看看：有时业主会直接张贴出售信息。
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咨询专业人士：
如果您是外地买家或对南京市场不熟悉,可以找一位靠谱的独立房产顾问，他们能提供更客观、全面的分析。
升龙项目优劣势分析
在考虑价格的同时,也要了解项目的优缺点，判断是否适合您。
升龙天汇 & 公园里的共同优势：
- 地段优越：都属于奥南核心地段，是南京公认的热点板块，配套成熟，保值抗跌性强。
- 交通便利：紧邻地铁2号线、10号线元站站，是南京最重要的交通枢纽之一，通达全城。
- 商业配套：周边有河西金鹰世界、华采天地、元通INZONE等大型商业综合体，生活便利。
- 开发商品牌：升龙地产在南京有一定知名度，项目品质在当时属于中上水平。
- 小区品质：人车分流、小区内部绿化和环境维护得不错。
需要注意的方面：
- 房龄：虽然较新，但毕竟是二手房，存在一定的折旧。
- 物业费：这类高端小区的物业费通常不低（可能在3-4元/平/月甚至更高），需计入持有成本。
- 户型设计：早期的一些户型设计（如天汇的部分小户型）在今天看来可能不够方正，需要仔细挑选。
给您的建议
- 明确预算和需求：先确定您的总价预算和希望的户型、面积、楼层。
- 实地看房：照片和视频无法完全替代实地感受，一定要亲自去小区里走一走，感受一下楼道、小区环境，以及房子内部的采光、通风和噪音情况。
- 多看多比较：不要只看一两套就做决定，多比较同小区不同楼栋、不同户型的房源，您才能对“好房子”的价值有更清晰的认识。
- 了解真实成交价：在贝壳等APP上重点看“近期成交”记录，这比“挂牌价”更能反映真实的市场行情。
希望以上信息能对您有所帮助！如果您有更具体的问题，比如某个户型或楼层，可以随时提出。
