邕宁二手房价格现在怎么样？

整体价格水平（截至2025年初）

根据多个主流房产平台（如贝壳找房、安居客、房天下等）的数据综合分析,南宁邕宁区目前的二手房价格呈现出以下特点：

• 整体均价： 邕宁区的二手房挂牌均价大约在 10,000 - 12,000元/平方米 的区间内。
• 价格区间： 这是一个非常宽泛的范围，实际成交价会因楼盘、楼层、户型、装修等因素浮动较大，一些老旧小区或位置稍偏的楼盘价格可能低至 8,000 - 9,000元/平方米，而品质较好、位置优越的新建次新房或热门楼盘，价格则可能达到 13,000 - 15,000元/平方米 甚至更高。

重要提示：

• 挂牌价 ≠ 成交价： 以上价格多为挂牌均价，实际成交价通常会有一定的议价空间，一般在挂牌价的基础上下浮 3% - 8% 不等。
• 数据是动态的： 房地产市场价格波动频繁，以下分析是基于当前趋势，具体到某个楼盘或房源,建议您查询最新数据或咨询当地中介。

不同板块价格差异（核心分析点）

邕宁区内部不同板块的发展水平和配套设施差异巨大，导致房价分化明显,主要可以分为以下几个板块：

邕宁核心区（蒲庙老城区）

• 范围： 主要指蒲庙镇中心区域，如红星路、八尺江路、沿江一带。
• 特点： 生活气息浓厚，配套成熟，有邕宁区政府、邕宁高中、蒲庙市场等，但大部分小区为房龄较长的老旧小区（如“三产”小区、单位宿舍楼）。
• 价格水平： 8,000 - 11,000元/平方米。
  • 老旧小区： 无电梯、户型落后的小区价格较低，约 8,000 - 9,500元/平方米。
  • 次新房/品质小区： 如一些2000年后建成、有物业管理的小区，价格稍高，约 10,000 - 11,000元/平方米。

龙岗片区

• 范围： 邕宁区东部,是南宁重点发展的新兴居住区之一。
• 特点： 规划起点高，路网宽阔，拥有龙岗公园、万达茂（商业综合体）、邕宁高中新校区等配套，楼盘较新，以大社区为主，是邕宁区房价的“高地”。
• 价格水平： 11,000 - 15,000元/平方米。
  • 主流楼盘： 如联发·润园、合景·天峻、龙光·玖誉府等次新房，挂牌价多在 12,000 - 14,000元/平方米。
  • 高端/稀缺楼盘： 如一线江景或高品质楼盘，价格可能超过 15,000元/平方米。

新江/蒲庙板块（邕宁南）

• 范围： 邕宁区南部，靠近邕宁大桥,连接五象新区。
• 特点： 受益于五象新区的外溢效应，部分区域较新，但整体配套仍在发展中,这里有一些江景资源。
• 价格水平： 9,500 - 12,500元/平方米。

  价格介于龙岗和老城区之间，性价比较高，一些临江的楼盘或有地铁规划预期的区域,价格会更高。

其他边缘区域

• 范围： 如那楼、百济等乡镇区域。
• 特点： 以本地居住需求为主,外来投资较少。
• 价格水平： 普遍低于 8,000元/平方米,部分乡镇甚至更低。

影响价格的关键因素

在邕宁区买房,以下几个因素对价格影响最大：

1. 地段与板块： 这是决定性因素，龙岗片区的价格普遍高于蒲庙老城区,而蒲庙核心区的次新房又高于老旧小区。
2. 房龄与品质：
   • 房龄： 5年内的次新房最受欢迎，价格最高，10-20年的小区价格中等，20年以上的老旧小区，即使地段好,价格也相对较低。
   • 品质： 是否有电梯、小区物业管理水平、绿化率、容积率等都会显著影响房价。
3. 学区资源： 邕宁高中、蒲庙中学等优质学区的“学区房”价格会明显高于周边同类型房源。
4. 交通配套：
   • 地铁： 虽然邕宁区目前没有地铁，但靠近地铁4号线（龙岗站）的楼盘（如万达茂周边）价格更坚挺。
   • 主干道： 靠近龙岗大道、五象大道等主干道,出行便利的楼盘更受欢迎。
5. 江景资源： 那楼、蒲庙一带有邕江穿行，一线江景房是稀缺资源,价格溢价明显。
6. 装修情况： 精装修、带品牌家电的房子比毛坯或简装房价格高,且更容易出手。

市场动态与趋势分析

• 市场特点： 当前南宁二手房市场整体处于“买方市场”，购房者选择多，议价空间较大，邕宁区作为价格洼地，相比青秀、江南等主城区,性价比优势明显。
• 未来趋势：
  • 利好因素：
    • 五象新区辐射： 邕宁区紧邻五象新区,能持续承接五象的外溢居住需求。
    • 配套完善： 万达茂等商业配套已成熟,龙岗公园等公共设施提升了居住品质。
    • 价格优势： 相对于南宁其他城区,邕宁的房价对于刚需和首次改善型购房者更具吸引力。
  • 挑战因素：
    • 产业支撑： 相比五象新区,邕宁区自身的产业和就业岗位吸引力稍弱。
    • 发展不均： 区域内发展不平衡,部分板块仍需时间培育。

总结与建议

• 如果您是刚需购房者： 邕宁区是一个非常好的选择，可以在 蒲庙老城区 找到总价较低的房源，或者在 龙岗片区 选择一些价格相对实惠的楼盘,享受新城区的发展红利。
• 如果您是改善型购房者： 可以重点关注 龙岗片区 的新建次新房，这些小区品质好、规划新,居住体验佳。
• 如果您是投资者： 需要谨慎，邕宁区的升值潜力与五象新区的开发进度紧密相关，建议关注 龙岗核心区（如万达茂周边）和 邕宁大桥附近 具有独特资源（如江景）或规划利好的区域。

强烈建议您：

1. 实地考察： 房价是“一房一价”，一定要亲自去目标小区和周边转转,感受真实的环境和配套。
2. 多平台比价： 在贝壳找房、安居客、房天下等App上，输入具体小区名，查看近期成交价和挂牌价,获取最精准的数据。
3. 咨询专业中介： 找一位熟悉邕宁区的靠谱中介，他们能提供最新的市场行情和具体的房源信息,帮助您高效筛选。