光谷717社区位于武汉市洪山区,紧邻东湖高新区（光谷），是一个非常有代表性的大型成熟社区，对于在光谷工作、生活的购房者来说，这里是一个非常重要的选择。
（图片来源网络，侵删）
社区基本情况与特点
在了解二手房之前,先要清楚这个社区的基本盘：
- 地理位置：位于洪山区雄楚大道与民族大道交汇处，属于“关山片”的核心辐射区，地理位置非常优越，是连接光谷中心城和软件新城的重要节点。
- 建成年代：小区于2000年左右建成，属于房龄较长的“老破小”类型，但经过多年的发展，社区内部配套非常成熟。
- 社区规模：是一个超大型社区，分为多个小区（如717小区、717所小区等），人口密度高，生活气息浓厚。
- 交通出行：
- 地铁：距离地铁2号线“虎泉站”步行约15-20分钟，距离11号线“光谷广场站”也相对较近，对于依赖地铁的上班族来说，需要一定的步行距离。
- 公交：门口及周边有大量公交线路，如529、586、715、723、811等，可以直达光谷广场、街道口、武汉火车站等核心区域，公交出行非常方便。
- 自驾：雄楚大道、民族大道是主干道，高峰期交通压力较大，但出行路线选择多。
- 周边配套：
- 商业：社区自带大型菜市场、小型超市，周边有“广埠屯广场”、“世界城广场”等商业综合体，满足日常购物和娱乐需求。
- 教育：对口鲁巷实验小学和鲁巷中学（具体需当年政策为准），这是光谷片区非常优质的教育资源，也是这个社区房价坚挺的重要原因之一。
- 医疗：附近有湖北省妇幼保健院、湖北省中医院（光谷院区）等大型三甲医院。
- 环境：社区内部绿化一般，楼栋间距较近，但附近有南湖，周末可以去南湖边散步。
二手房市场核心特点
- 房龄老，但价格坚挺：作为“老破小”，房屋本身条件（如户型设计、小区环境、电梯等）可能不尽如人意，但由于其核心地段、成熟配套和优质学区的加持，房价在武汉二手房市场中一直处于较高水平，保值能力较强。
- 户型多样，以小户型为主：主力户型是60-90平米的两房和三房，总价相对可控，非常适合首次置业的年轻人和为了学区上学的家庭，大户型相对较少。
- 无电梯（步梯）为主：大部分楼栋是6-7层的步梯楼，对于有老人或需要搬运重物的家庭来说是个不小的挑战，少数后期加建的楼栋或有电梯。
- “学区房”属性极强：这是717社区二手房最核心的价值所在，很多购房者购买这里的房子，首要目的就是为了孩子上学，在每年的招生季，学区相关的房源会非常抢手，价格也可能有小幅上涨。
- 交易活跃：由于市场需求稳定，这里的二手房挂牌量和成交量都比较大，选择面相对较广。
近期市场行情（房价实时变动，以下为参考）
- 价格范围：根据不同的楼层、户型、装修情况和楼层，价格差异较大。
- 普通步梯楼两房：价格大约在 2万 - 2.8万元/平方米。
- 普通步梯楼三房：价格大约在 3万 - 3.0万元/平方米。
- 中间楼层、朝南、装修较好的房源：价格会更高，可能达到 0万+ 元/平方米。
- 顶层或底层、朝北、装修差的房源：价格会偏低，可能在 0万 - 2.3万元/平方米。
- 总价参考：一套60平米的两房，总价大约在 130万 - 170万 左右；一套80平米的三房，总价大约在 180万 - 240万 左右。
- 价格趋势：整体来看，价格比较稳定，会根据市场大环境和学区政策进行微调，长期来看，其核心地段和学区价值决定了其价格底部有支撑。
购房优劣势分析
优势:
- 地段绝佳：位于光谷核心区，无论是去光谷广场、软件新城还是未来城，交通都非常便利。
- 配套成熟：生活气息浓厚，吃喝玩乐购一应俱全，生活便利度极高。
- 学区优质：对口鲁巷实验小学和中学，是硬通货，解决了家庭教育的后顾之忧。
- 总价可控：小户型多，对于预算有限的首次置业者非常友好。
- 社区氛围：居住人口多，邻里关系相对稳定，社区生活感强。
劣势:
- 房龄老，居住体验差：小区环境老旧，楼道昏暗，停车位紧张，物业管理水平参差不齐。
- 无电梯：步梯楼是硬伤，对老人不友好，搬家也麻烦。
- 户型设计落后：户型可能不够方正，空间利用率低，采光通风也可能存在问题。
- 噪音和拥堵：地处主干道旁，部分低楼层房源可能受交通噪音影响，社区内部道路在高峰期也可能拥堵。
- 学区政策风险：虽然目前对口学校很好，但未来存在学区划片调整的风险（即“多校划片”），这是购买学区房必须考虑的潜在风险。
购房建议
-
明确核心需求：您购房的第一目的是什么？
- 为了学区：那么重点关注对口学校的具体政策，确认房源的落户和入学资格，可以适当牺牲居住面积和小区环境。
- 为了通勤：计算好到公司的通勤时间，确认地铁或公交的便利性。
- 为了自住：那么就要在预算内，尽量选择楼层好、朝向好、装修尚可的房源，做好心理准备接受老小区的环境。
-
实地看房，多看多比较：
- 看白天和晚上：白天看采光和通风，晚上看噪音和周边环境。
- 看不同楼层：低楼层潮湿、可能有蚊虫，高楼层爬楼累（无电梯）。
- 看楼栋位置：远离主干道的楼栋会更安静，但离小区出口可能更远。
-
核实关键信息：
（图片来源网络，侵删）- 产权年限：住宅用地通常是70年，确认剩余年限。
- 房屋状态：是否为“满五唯一”（免征个人所得税和增值税），这会影响交易成本。
- 有无抵押：有抵押的房子交易流程更复杂。
-
警惕学区房风险：在决定购买前，务必向教育局或学校核实最新的招生政策，了解入学条件、落户年限要求等，避免因政策变动而影响孩子入学。
光谷717社区的二手房是一个典型的“地段和配套价值远大于房屋本身价值”的案例，它不是居住体验的优选，但对于有特定需求（尤其是学区需求）的购房者来说，是一个务实且难以替代的选择。
如果您能接受它的“老破小”，并看重其核心地段、成熟生活和优质学区，那么717社区绝对值得您重点关注，反之，如果您对居住品质和环境有较高要求，建议也可以看看光谷片区其他房龄较新的次新房或新房。
（图片来源网络，侵删）
