成都市区二手房价格接下来会怎么走？

成都市区二手房市场在过去几年经历了“过热上涨 → 政策调控 → 趋于平稳 → 筑底企稳”的完整周期，目前市场正处于一个“量升价稳”的阶段，不同板块和房源类型的表现差异巨大。

下面我将从几个维度为您详细解读：

整体走势概览（宏观层面）

我们可以将成都市区二手房价格走势分为几个关键阶段：

1. 快速上涨期（约2025年初 - 2025年中）

   • 背景：成渝经济圈上升为国家战略，成都“东进、南拓、西控、北改、中优”城市空间战略持续推进，大量人口流入，市场情绪乐观。
   • 表现：房价普涨，核心区如金融城、攀成钢、攀钢板块等领涨，部分热门学区房价格一日一变，市场交易火爆，一房难求。

2. 调控降温期（约2025年中 - 2025年底）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 背景：中央“房住不炒”基调下，成都出台了史上最严的调控政策，包括二手房成交参考价、限购、限贷、增值税免征年限从2年调整为5年等。
   • 表现：
     • 价格下跌：二手房参考价直接给市场“戴上了紧箍咒”，银行按贷款参考价评估，导致买家首付成本大增，市场成交量急剧萎缩，挂牌价虽未立刻暴跌，但实际成交价（特别是高价房源）出现明显松动和下跌。
     • 市场冰冻：整个市场陷入观望情绪，挂牌量激增（业主想“跑路”），成交量却跌至冰点，出现了“有价无市”的局面。

3. 筑底企稳期（约2025年初 - 至今）

   • 背景：宏观经济复苏，前期积压的购房需求释放，以及政策环境出现边际宽松（如优化限购、降低首付比例和贷款利率等）。
   • 表现：
     • 成交量率先回暖：随着政策“组合拳”的刺激，市场信心逐步恢复，成交量开始稳步回升，市场活跃度提高。
     • 价格趋于稳定：经过长时间的调整，大部分小区的房价已回归到相对理性的水平，价格不再普跌，而是“以价换量”成为主流，业主心态趋于理性，议价空间增大。
     • 分化加剧：市场不再是“一荣俱荣，一损俱损”，优质房源和热门板块的抗跌性、回暖速度明显优于普通房源和冷门板块。

当前市场核心特征（微观层面）

价格分化是最大特点

• 核心区 vs. 非核心区：
  • 核心区（如金融城、攀成钢、大源、桐梓林等）：由于拥有成熟的配套、优质的产业和学区资源，房价坚挺，甚至部分优质房源价格有所反弹，这里的房子是市场的“硬通货”，保值性强。
  • 非核心区（如外西、外东部分区域、老破小集中的区域）：房价调整幅度较大，目前仍在寻找底部，这类房源的流动性较差，除非有明确的学区或拆迁预期，否则价格相对疲软。
• 优质房源 vs. 普通房源：
  • 优质房源：房龄新（次新小区）、户型好、楼层佳、物业强、对口好学校、装修精致的房源，即使价格稍高，也依然是市场的“抢手货”，去化速度快。
  • 普通房源：房龄老（15年以上）、户型奇葩、无电梯、物业管理差的“老破小”或“老破大”，议价空间非常大，可能比挂牌价低10%-15%甚至更多才能成交。

“以价换量”是普遍现象

当前市场是典型的买方市场，买家选择多，决策周期长，为了快速成交，大部分业主都会选择降价。“同小区，不同房源，成交价可能差很多”是非常普遍的现象，在看房时，不能只看挂牌价，更要关注近期成交价。

政策影响依然显著

• “5.2新政”的影响：增值税免征年限从2年恢复到5年，对持有时间在2-5年的房源影响最大，这部分房源的出售成本增加，导致部分业主选择降价以吸引买家。
• “认房不认贷”等宽松政策：降低了购房门槛，释放了部分改善型需求，是推动成交量回升的重要动力。

不同区域板块表现举例

• 高新区（金融城/大源）：成都的房价高地，金融城核心区依然是全市房价的“天花板”，大源作为产业和居住核心，次新小区价格稳定，是改善置业主力区域。
• 锦江区（攀成钢/金融东城）：传统富人区，攀成钢配套成熟，房价坚挺，金融东城作为新兴板块，发展潜力大，但价格也相对较高。
• 青羊区（光华/金沙）：优质教育资源集中地，对口好学区的“老破小”价格依然坚挺，光华片区是新兴的改善居住区，配套好，受市场欢迎。
• 成华区（建设路/东客站）：建设路是著名的美食生活区，烟火气足，配套成熟，房价相对亲民，东客站板块发展潜力大，但配套尚在完善中，房价波动也较大。
• 武侯区（武侯新城/桐梓林）：武侯新城是城南的重要居住区，供应量大，竞争激烈，价格分化明显，桐梓林作为老牌涉外社区，品质较高，价格稳定。

未来走势预测

综合来看,未来一段时间成都市区二手房市场大概率将呈现以下趋势：

1. 整体平稳，小幅波动：大起大落的可能性很低，核心区价格将继续保持稳定，非核心区部分房源可能仍有小幅下探空间，但整体跌幅会非常有限。
2. 分化持续深化：“强者恒强，弱者恒弱”的马太效应会更加明显，核心地段的优质资产将继续受到追捧，而缺乏配套和亮点的普通房产，其流动性和保值性将面临更大挑战。
3. 成交量将维持活跃：在当前的政策环境和利率水平下，市场的自住和改善需求将被持续释放，成交量有望保持在相对健康的水平。
4. 市场回归居住属性：随着投资投机需求被挤出，市场将更加回归其居住的本质，购房者会更加关注房屋本身的品质、配套、户型和居住体验。

给购房者的建议

1. 明确需求，量力而行：想清楚自己是刚需自住还是改善置换，确定自己的预算范围，不要盲目追高。
2. 关注核心区优质资产：如果预算充足，优先选择核心地段、配套成熟、品质较好的次新小区，其保值性和流动性更有保障。
3. 多看多比，深入调研：不要只看中介的挂牌价，一定要去小区实地考察，和业主、保安、周边商贩多交流，并查询该小区近半年的真实成交记录。
4. 利用好议价空间：当前是买方市场，大胆议价，特别是对于普通房源，合理的降价空间是存在的。
5. 警惕“老破小”陷阱：如果不是为了特定的学区，购买房龄过老、无电梯、物业差的“老破小”一定要非常谨慎，未来的升值空间有限，出手也困难。

成都市区二手房市场已经从一个狂热的投机市场,转变为一个更加理性、分化、以居住需求为主导的健康市场，对于真正的购房者来说，现在或许是“淘笋盘”的较好时机。