上海二手房价格松江万达是涨还是跌？

松江万达广场位于松江新城的核心区域,是松江最成熟、最繁华的商业地标之一，其周边的二手房市场非常活跃，价格也因小区品质、房龄、距离远近等因素而有较大差异。

核心结论 (2025年最新情况)

松江万达广场周边的二手房价格整体呈现出 “近高远低，新贵老旧分明” 的特点。

• 均价范围： 大致在 5万元/平方米 - 6.5万元/平方米 之间。
• 核心圈（步行可达）： 价格普遍在 5万 - 6.5万/平方米。
• 辐射圈（稍远或次新小区）： 价格多在 5万 - 5.5万/平方米。

以下价格为近期市场大致参考，具体房源价格受楼层、户型、装修、朝向等因素影响会有浮动，实际交易价以房东挂牌价和最终谈判为准。

按区域和小区档次划分的价格梯队

为了更清晰地了解,我们可以将周边小区分为几个梯队：

第一梯队：品质次新小区（价格标杆）

这些小区房龄较新（大多在10年以内），品质较好，物业管理到位，是市场上的“硬通货”，价格最高。

• 代表小区：
  • 保利西子湾: 松江万达广场的“邻居”，距离最近，品质标杆，小区环境优美，人车分流，自带商业街，价格非常坚挺。
    • 参考均价： 0万 - 6.8万/平方米
  • 九里工坊: 靠近万达，定位为高端社区，建筑风格独特，居住品质高。
    • 参考均价： 8万 - 6.5万/平方米
  • 开元宝龙城市花园: 开元酒店集团开发，自带高端酒店，品质有保障。
    • 参考均价： 5万 - 6.3万/平方米

第二梯队：成熟居住小区（市场主力）

这些小区房龄在10-15年左右，是松江新城早期开发的成熟社区，配套完善，生活气息浓厚，是市场上的交易主力。

• 代表小区：
  • 御上海: 规模较大，分为多个期数，整体品质不错，内部有花园和会所，不同期数价格略有差异。
    • 参考均价： 2万 - 5.8万/平方米
  • 平高世贸中心: 商业综合体住宅，位置极佳，下楼就是商场和地铁，但小区密度可能较高。
    • 参考均价： 0万 - 5.6万/平方米
  • 金地格林郡: 金地开发，口碑较好，绿化率高，居住舒适度不错。
    • 参考均价： 8万 - 5.5万/平方米
  • 大名城: 规模巨大，分很多街区，品质不一，整体属于成熟社区，性价比较高。
    • 参考均价： 5万 - 5.3万/平方米

第三梯队：早期老公房或经济适用房（价格洼地）

这些小区房龄较长（15年以上），多为动迁房或早期商品房，没有电梯，户型设计相对落后，但总价低，是很多首次置业者的选择。

• 代表小区：
  • 荣乐小区、谷水苑、方舟园 等。
  • 参考均价： 8万 - 4.5万/平方米

影响价格的关键因素

在松江万达周边买房,除了看小区，以下几点也极大地影响价格：

1. 距离远近： 距离万达广场步行距离在500米以内的小区，价格会明显高出同档次小区500-1000米远的。
2. 地铁距离： 松江大学城站（9号线） 是最重要的价值支撑，离地铁站步行10分钟以内（约800米）的房子非常受欢迎，价格也更高，稍远的小区价格会有所回落。
3. 房龄与品质： 次新小区（2010年后）和早期老公房（2005年前）的价格差距巨大，即使位置相近。
4. 学区因素： 虽然万达周边不属于顶级学区，但划片 松江实验小学 等优质小学的小区（如部分御上海、保利西子湾），其价格会比同小区无学区属性的房源高出5%-10%。
5. 楼层与户型： 中低楼层、南北通透、方正户型的“黄金户型”价格最高，顶楼、底层、奇葩户型则价格较低。

优劣势分析 (Pros & Cons)

优势:

• 商业配套顶级： 万达广场本身就是一个巨大的商业体，餐饮、购物、娱乐、儿童设施一应俱全，生活便利性极高。
• 交通便利： 紧邻9号线松江大学城站，可快速换乘市区多条线路（如徐家汇、世纪大道、松江南站等）。
• 居住氛围成熟： 周边开发多年，人口密集，烟火气足，菜市场、社区医院、银行等生活配套非常完善。
• 环境优美： 靠近 辰花路 和 思贤公园，有一定的绿化景观。
• 发展潜力： 松江新城是上海重点发展的五大新城之一，万达板块是其核心，长期来看有规划支撑。

劣势:

• 交通拥堵： 作为核心商圈，上下班高峰期，特别是万达附近的 文诚路、广富林路 等主干道，堵车是常态。
• 部分小区密度高： 一些早期开发的小区容积率较高，居住体验可能不如郊区的新盘。
• 噪音问题： 靠近主要道路和商业区的小区，会受到一定的交通和商业噪音影响。
• 学区溢价： 如果不看重学区，那么购买划片好学区的房子就等于为“学区”支付了额外的成本。

总结与建议

松江万达广场周边的二手房市场,是典型的 “地段为王，配套至上” 的体现，它非常适合以下人群：

• 在松江新城或9号线沿线工作的上班族： 通勤便利，生活方便。
• 追求成熟生活氛围的家庭： 尤其是有孩子需要丰富商业配套的。
• 预算有限，又想在核心地段置业的购房者： 相比市区，这里的总价门槛低很多。

给您的建议：

1. 明确预算和需求： 先确定您的总价预算，然后根据对房龄、学区、楼层的要求来筛选小区。
2. 实地看房： 一定要在不同时间段（工作日、周末、早晚高峰）去实地感受小区的环境、噪音和交通便利性。
3. 多渠道比价： 可以通过 链家、贝壳、安居客 等APP查看近期成交价（历史成交价更具参考性），避免被挂牌价误导。
4. 关注市场动态： 目前上海楼市整体平稳，是买方市场，可以多看多比较，有一定的议价空间。

希望这份详细的分析能对您有所帮助！如果您有特定的小区或户型想了解，可以随时提出。