大产权房如何界定？大牛坊社区符合标准吗？-社区服务-智创城市生活

大牛坊社区是不是大产权”这个问题，答案比较复杂，不能简单地用“是”或“不是”来回答，因为它取决于您所指的“大牛坊社区”具体是哪个项目，以及“大产权”的具体定义。

下面我将为您详细拆解这个问题：

理解“大产权”和“小产权”的核心区别

在房地产领域，人们常说的“大产权”和“小产权”是一个约定俗成的说法，并非法律术语，它们的根本区别在于土地性质和能否合法上市交易。

特征	大产权 (通常指70年产权的商品房)	小产权 (通常指集体土地上建设的房屋)
土地性质	国有建设用地	集体所有土地
法律依据	有《国有土地使用证》或《不动产权证书》，受《城市房地产管理法》等法律保护。	没有国家颁发的土地使用证，仅有乡政府或村委会颁发的“产权证”或“合同”，不受法律保护。
交易限制	可以自由买卖、抵押、赠与，可以上市交易，手续齐全。	禁止上市交易，不能办理银行贷款抵押，只能在本村集体内部成员之间转让。
拆迁补偿	拆迁时，会根据市场价进行补偿，包括房屋价值和土地使用权的价值。	拆迁时，补偿标准不明确，通常只补偿房屋建筑成本，没有土地价值的补偿，风险较高。
风险	风险较低，产权受国家法律保护。	风险极高，属于违法建筑，随时可能被认定为违章建筑而拆除，不受法律保护。

“大产权”就是国家承认的、可以正常交易的商品房；“小产权”是村集体在自家土地上建的、国家不承认、不能上市的房子。

大牛坊是北京市海淀区的一个地名，这个区域内包含了多种不同性质的住宅项目,您需要确认您关注的是哪一个：

存在形式：这是最常见的情况，在大牛坊村域范围内，存在大量由村委会或开发商利用集体土地建设的住宅楼,这些房子通常卖给非本村户口的居民。
产权性质：这些房子属于典型的小产权房，您可能会拿到一个由村里或开发商开具的“购房合同”或“产权证明”，但这个证在法律上无效,无法在不动产登记中心进行备案和过户。
如果您指的是这类由村里建的住宅，那么它不是大产权，而是小产权，风险极高。 海淀区是北京核心区域，对违法建筑的清理力度很大,购买此类房屋风险极大。

存在形式：随着城市化进程，大牛坊区域也有一些通过正规“招拍挂”程序，获得国有建设用地使用权后开发的商品房项目。
产权性质：这类项目是标准的大产权商品房，开发商会办理《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》等“五证”或“四证”，购房者在交房后可以办理《不动产权证书》（房产证），上面明确记载了土地使用年限（通常是70年）。
如何识别：
1. 看开发商和项目名称：一些知名开发商在海淀区开发的项目，虽然地理位置靠近大牛坊,但项目名称和土地性质都是独立的。
2. 看“五证”：这是判断商品房是否合法的最关键文件，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商能出示这些证件，并且证件上的土地性质是“国有”,那么就是大产权。
3. 看能否网签和备案：在购买时，必须能在北京市住房和城乡建设委员会的网站上完成网上签约和备案,这是大产权房的必要流程。
如果您指的是这类正规开发的商品房，那么它就是大产权。

要确定您关心的“大牛坊社区”到底是什么性质,您可以采取以下步骤：

明确项目全称：首先搞清楚您看中的小区叫什么名字，是“大牛坊XX家园”、“大牛坊XX小区”,还是其他名称？
查验“五证”：这是最核心、最可靠的方法，要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
- 关键点：查看《国有土地使用证》上的“土地性质”一栏，如果写着“出让”或“划拨”，并且是“国有建设用地”，那么就是大产权，如果写着“集体”,那就要高度警惕。
查询官方信息：
- 北京市住房和城乡建设委员会官网：可以查询楼盘的预售许可证信息,只有获得预售许可的楼盘才能合法销售。
- 北京市规划和自然资源委员会官网：可以查询土地出让和规划公示信息。
咨询不动产登记中心：可以直接前往海淀区不动产登记中心,咨询该楼盘的产权性质和办理流程。
警惕低价宣传：如果某个项目价格远低于周边同地段商品房，并且销售方无法提供齐全的“五证”，尤其是强调“乡产权”、“村证”或“不能贷款”等字眼,那基本可以断定是小产权房。

大牛坊社区既有小产权房，也有大产权商品房。

在做出任何购买决定前，请务必核实项目的“五证”和土地性质，这是保障您权益的唯一可靠途径，切勿轻信口头承诺，以免造成巨大财产损失。