珠江御景位于朝阳区东五环，常营板块，是一个相对成熟的商品房社区，其价格受多种因素影响，因此没有单一的“标准答案”，但我们可以根据当前市场情况（截至2025年中）给出一个大致的范围和影响因素分析。
（图片来源网络，侵删）
价格总览（约人民币/平方米）
珠江御景的二手房价格根据楼栋位置、户型、楼层、装修情况等因素,大致可以分为以下几个档次：
-
基础价格区间：约 5.5万 - 6.5万元/平方米
- 特点：通常为中间楼层、小户型（如一居室或紧凑的两居室）、朝向一般（如东西向或北向）、简装修或毛坯房，这类房源性价比高，总价相对较低,适合首次置业的刚需买家。
-
主流价格区间：约 6.5万 - 7.5万元/平方米
- 特点：这是小区最常见、成交量最大的价格区间，房源多为南北通透的经典两居室或小三居，楼层在中间（如6-15层），朝向好（如南北向），装修状况良好（现代简约或精装修），这个区间的房源选择最多,流动性也最好。
-
高端价格区间：约 7.5万 - 8.5万元/平方米 或更高
（图片来源网络，侵删）- 特点：这类房源通常具备以下一个或多个优势：
- 楼王位置：位于小区中心楼栋,视野和景观最好。
- 优质楼层：低楼层（带小花园）或高楼层（视野开阔，无遮挡）。
- 优质户型：大平层、南北通透大三居或四居室，户型设计合理,空间感强。
- 豪华装修：投入重金进行过豪华装修，拎包入住,品质感高。
- 稀缺房源：满五唯一等税费优势明显的房源。
- 特点：这类房源通常具备以下一个或多个优势：
请注意：以上价格为市场大致参考价,具体房源价格需以实际挂牌价和最终成交价为准。
影响价格的核心因素
在珠江御景内部，为什么同样面积的房子价格会相差1万元/平方米甚至更多？主要取决于以下几点：
-
户型与楼层
- 朝向：南北通透 > 南向 > 东西向 > 北向，南北通透的户型最受青睐,采光通风俱佳。
- 楼层：没有绝对的好坏，主要看个人偏好。低楼层（1-5层）出入方便，可能有庭院，但采光可能受影响；中间楼层（6-15层）是黄金楼层，性价比最高；高楼层（16层以上）视野开阔，噪音小,但顶层可能有漏水风险。
- 户型设计：方正、无浪费面积的户型更受欢迎，经典的“南北通透两居室”就比“手枪型”或“刀把型”的两居室更保值。
-
装修状况
（图片来源网络，侵删）- 毛坯/简装：价格最低,给买家留足了装修空间。
- 普通装修：满足基本居住需求,是市场主流。
- 精装修：使用环保材料，品牌家电齐全，省去买家装修的麻烦,价格更高。
- 豪华装修：设计感和品质感俱佳,价格显著高于同小区其他房源。
-
位置与视野
- 楼栋位置：小区中心、靠近园林或水系的楼栋通常被称为“楼王”，价格更高，临街的楼栋可能会受噪音影响,价格相对较低。
- 视野景观：是否能看到小区中心园林，或者有无遮挡的开阔视野,对价格影响很大。
-
税费情况
- “满五唯一”：这是二手房市场的“硬通货”，指房产证满5年，且是业主在该省份内唯一的住房，这种房源可以免征个人所得税和增值税，能省下数十万甚至上百万的费用，因此买家愿意支付更高的价格,卖家的挂牌价也可能更高。
- “满二唯一”：可以免征增值税,但仍需缴纳个人所得税。
小区综合分析
-
优点:
- 位置优越：位于东五环，常营核心区，距离地铁6号线常营站不远,交通相对便利。
- 配套成熟：周边有华联购物中心、物美超市、龙湖天街等商业配套，生活便利，常营体育公园、常营公园等提供了休闲空间。
- 社区品质：开发商为珠江地产，小区绿化率较高，内部环境优美，有中央水系和园林,居住舒适度较高。
- 户型经典：主力户型为南北通透的两居室和三居室，是经典的“刚需上车盘”和“改善型”户型。
-
缺点:
- 房龄较老：小区于2008年左右建成，房龄已超过15年，虽然小区维护尚可，但相比新房，在建筑外观、管线、电梯等方面存在一定的老化问题。
- 学区一般：对应的学校并非顶尖学区,对有顶级学区需求的家庭吸引力不大。
- 市场竞争：常营板块内新房和次新房项目较多，竞争激烈,会对二手房价格形成一定压力。
如何获取实时价格？
为了获得最准确、最实时的价格信息,建议您通过以下渠道进行查询：
-
主流房产APP：
- 贝壳找房：数据相对真实，有VR看房功能,可以直观比较不同房源。
- 链家：与贝壳类似，房源信息量大,更新较快。
- 安居客/58同城：房源来源广，但需要仔细甄别信息的真实性,警惕虚假低价房源。
-
实地考察：
- 联系小区附近的房产中介：他们是了解当地市场的专家,可以提供最新的成交案例和价格走势分析。
- 亲自到小区转转：感受小区环境，看看中介门店的房源海报,有时能淘到性价比不错的房源。
北京珠江御景的二手房价格目前处于一个相对平稳的状态，对于预算在400万-600万左右、追求居住品质和交通便利的刚需或首次改善型购房者来说，是一个不错的选择，在购房时，一定要根据自己的核心需求（如预算、户型、楼层、税费等）进行筛选，并多方核实信息，做出最明智的决定。
