通州葛不店二手房价格现在怎么样？

“葛布店”是一个老小区的片区名称，不是一个单一的楼盘。 它指的是位于通州旧城核心区、葛布店北里和葛布店南里等一批建于上世纪80-90年代的住宅楼，这些楼房的房龄普遍在30年以上，没有电梯，户型以小两居、小三居为主。

谈论“葛布店”的房价,实际上是分析这个片区内众多相似小区的价格情况。

核心结论（截至2025年初）

葛布店片区的二手房价格属于通州区的中低水平，性价比非常高，对于预算有限、主要在通州工作的刚需购房者来说,是一个非常重要的选择。

• 大致价格区间： 葛布店小区的二手房挂牌价大约在 5万 - 4.5万元/平方米 之间。
• 总价区间： 由于户型面积普遍不大（通常在50-80平方米），所以总价相对可控，一套60平米左右的两居室，总价基本在 210万 - 270万元 这个范围内。

这是一个挂牌价的范围，最终成交价可能会有5%-10%的议价空间，价格会受到楼层、朝向、装修状况、楼层等因素的显著影响。

价格影响因素详解

为什么葛布店的价格是这个水平？主要受以下几个因素影响：

优势因素（支撑价格的部分）

• 地理位置优越： 这是葛布店最大的优势。
  • 交通方便： 紧邻地铁7号线的花庄站和环球度假区站，步行可达，未来还有M101线（规划中）设站,轨道交通潜力巨大。
  • 配套成熟： 周边有葛布店菜市场、超市、银行、餐馆等生活配套,生活便利性极高。
  • 商业发达： 靠近通州万达广场、远洋未来汇等大型商业综合体,满足一站式购物和娱乐需求。
  • 教育医疗： 周边有通州区的中小学和医院，虽然不是顶尖名校,但教育资源相对充足。
• 性价比突出： 在通州，尤其是在靠近核心区和地铁的区域，葛布店的价格是“洼地”，用较低的总价，可以买到一个交通、生活配套都非常成熟的地段,对刚需吸引力巨大。
• 城市副中心红利： 作为北京城市副中心的核心区域，通州的整体规划和基建投入在不断加码，葛布店作为“老核心”,享受着区域发展的辐射红利。

劣势因素（拉低价格的部分）

• 房龄老，无电梯： 这是最核心的短板，30年以上的房龄意味着小区设施陈旧，普遍存在停车难、绿化不足、墙体老化等问题,没有电梯对于有老人或需要搬运重物的家庭非常不友好。
• 户型设计落后： 当年的户型设计以实用为主，普遍存在客厅小、暗卫、空间利用率不高等问题,无法满足现代人对居住舒适度的要求。
• 小区环境一般： 老旧小区的物业管理水平参差不齐,小区环境和公共区域维护通常不如新建商品房。
• 金融属性弱： 由于房龄老，很多银行在审批贷款时会受到限制，比如贷款成数低、贷款年限短（可能只能贷到25年甚至更短）,这会增加购房者的首付压力和月供压力。

价格具体分析（以不同户型为例）

为了更直观，我们以一个60平方米的典型两居室为例：

总结与购房建议

葛布店是一个典型的“老破小”但地段好的片区，它的价格被老房子的硬伤（房龄、无电梯）牢牢压制，又被其无可替代的地理位置和成熟配套强力支撑，对于特定人群来说,它具有极高的性价比。

购房建议：

1. 适合人群：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 刚需上车族： 预算有限,想在通州扎根的年轻人或年轻夫妇。
   • 在通州上班的通勤族： 对通勤时间敏感，希望住在地铁附近,最大化节省时间成本。
   • 学区需求家庭： 如果孩子即将入学，这里的对应学校可以作为保底选择（务必提前核实最新的学区划片政策）。

2. 不适合人群：

   • 追求居住品质和舒适度的改善型购房者。
   • 家有老人，对电梯有刚性需求的家庭。
   • 对小区环境和物业管理有很高要求的购房者。

3. 购房注意事项：

   • 实地看房： 一定要在不同时间段（白天、晚上，工作日、周末）去实地感受，重点关注采光、通风、噪音和邻里环境。
   • 核实房龄和贷款： 务必向中介和卖家核实准确的房龄，并提前咨询多家银行，确认贷款政策（贷款年限和成数）。
   • 检查房屋状况： 仔细检查墙体有无开裂、漏水、管道老化等问题,最好能找个专业的验房师。
   • 确认产权和户口： 确保房屋产权清晰,并确认卖方户口已迁出。

葛布店的二手房市场是一个典型的“刚需市场”，如果您能接受它的缺点，那么它的优点足以让您在通州拥有一套属于自己的家，建议您在中介平台（如链家、贝壳）上设置价格提醒，多看几套，对比分析,才能找到性价比最高的那一套。