奉贤东民旺苑二手房价格现在怎么样？

核心结论（截至2025年中）

东民旺苑的二手房价格整体处于奉贤区的中等偏上水平，根据房源的不同情况（楼层、户型、装修、朝向等），挂牌价普遍在 4.5万 - 5.8万元/平方米 之间。

这是一个比较宽泛的范围,具体价格会受到多种因素影响，为了给您更精确的参考，我将从不同维度进行详细拆解。

价格影响因素详解

同一个小区内的不同房源,价格差异可能非常大，主要取决于以下几点：

1. 楼层 (最重要因素之一)

   • 低楼层 (1-3层): 通常价格最便宜，可能低5%-10%，优点是出行方便，缺点是可能潮湿、采光不佳、噪音大。
   • 中间楼层 (4-6层): 价格最主流、最坚挺，采光、通风、视野都比较好，是大多数买家的首选，价格也最接近小区均价。
   • 高楼层 (7层及顶层): 顶层视野最好，价格通常与中间楼层持平或略高，但顶层可能会有“漏水”的顾虑，价格上会有一定折让。

2. 户型与面积

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 主流户型： 东民旺苑的主力户型是 60-90平米的两房和三房。
   • 价格规律：
     • 两房小户型 (60-75㎡): 因总价低，上车门槛不高，流动性好，单价有时会比大三房略高。
     • 大三房 (80-90㎡): 是改善型需求的主力，总价较高，但单价通常比较“实在”，性价比高。

3. 装修状况

   • 毛坯/简装： 价格最低，适合有装修计划的买家。
   • 中等装修： 大部分房源的状态，价格居中。
   • 精装/豪华装修： “拎包入住”型，单价会高出10%-20%，但总价会显著增加。

4. 朝向

   • 朝南 (全南/南北通透): 最受欢迎，价格最高，采光好，冬暖夏凉。
   • 朝北/东西向： 价格会相应降低，尤其是纯北向的房源，价格可能比同户型的朝南房源便宜5%-15%。

5. 景观与视野

   • 靠近小区中心花园、不沿街的房源，因为安静、环境好，价格会更高。
   • 沿主干道（如环城东路）的房源，可能会有噪音，价格会有所折让。

近期市场行情参考

以下是根据近期市场挂牌情况整理的大致价格区间,这是挂牌价，实际成交价通常会比挂牌价低3%-8%。

东民旺苑小区概况

了解价格的同时,了解小区本身也很重要，这决定了其保值和居住潜力。

• 基本信息：

  • 地址： 上海市奉贤区环城东路与南奉公路交叉口
  • 建筑年代： 2005年左右（房龄约19年）
  • 物业类型： 多层住宅（6-7层，无电梯）
  • 开发商： 上海奉贤城乡建设开发有限公司
  • 物业公司： 上海奉贤南桥物业管理有限公司

• 优点:

  1. 地段优越： 位于奉贤南桥的核心区域，紧邻 南桥汽车站，交通非常便利，距离 地铁5号线望园路站 步行约15-20分钟。
  2. 配套成熟： 周边有 百联南桥购物中心、苏宁易购、卜蜂莲花 等大型商业体，生活气息浓厚，生活便利度高。
  3. 学区资源： 划片 奉贤区实验小学 和 奉贤区实验中学（具体学区请每年以教育局划分为准），是很多看重教育的家庭选择这里的重要原因。
  4. 居住氛围： 小区规模较大，入住率高，绿化尚可，是南桥本地人非常认可的老牌小区。

• 缺点:

  1. 房龄较老： 作为2005年建成的房子，外立面、管道、公共设施等都存在一定老化，需要物业持续维护。
  2. 无电梯： 这是多层老房的通病，对有老人或搬运重物需求的住户不太友好。
  3. 小区环境： 相比于新建商品房，小区内部的设计、停车位等略显局促。

总结与建议

东民旺苑是一个典型的“地段型”老小区，它的价值核心在于优越的地理位置、成熟的商业配套和优质的学区资源，其房价在奉贤区属于“抗跌”类型，尤其是对于有学区刚需的购房者来说，性价比很高，但房龄和无电梯的缺点也限制了其价格的进一步上涨空间。

给您的建议：

1. 明确核心需求： 如果您最看重的是学区、通勤和生活便利性，并且预算有限，那么东民旺苑是一个非常务实的选择，可以适当接受房龄和没电梯的缺点。
2. 实地看房： 一定要在不同时间段（白天、晚上、工作日、周末）去实地感受小区的环境、采光和噪音情况。
3. 多方比价： 不要只看一套房，多比较几套同类型的房源，了解真实的市场行情。
4. 关注成交价： 在中介平台或房产网站上，尽量寻找“成交记录”作为参考，这比“挂牌价”更能反映真实的市场价格。
5. 核实学区： 如果购买学区房是首要目的，请在交易前务必向当地教育部门或学校核实最新的学区划片政策，避免因政策变动导致风险。

希望这份详细的分析能对您有所帮助！如果您有更具体的需求（比如某个楼栋、某个户型），可以提供更多信息，我可以帮您做更精确的判断。